Portföy yönetiminin temel ilkelerinden biri çeşitlendirmedir. Aynı riske maruz kalan varlıklara değil, farklı ekonomik dinamiklerden beslenen yatırım araçlarına birlikte yer vermek uzun vadede daha dengeli sonuçlar üretir. Bu nedenle yatırımcıların tercihlerinde yıllardır mevduat, döviz, altın, hisse senedi ve son dönemde finansal varlıklardan oluşan yatırım fonları önemli yer tutuyor.
Buna karşılık dikkat çekici bir eksiklik var. Türkiye’de yatırım denildiğinde akla gelen en eski varlıklardan biri olan toprak (arsa-arazi), portföy yönetimi anlayışının içinde hala hak ettiği yeri bulabilmiş değil. Oysa tarih boyunca servetin en kalıcı unsurlarından biri hep toprak oldu. Bunun nedenini anlamak da aslında zor değil. Toprak yatırımı uzun yıllar boyunca bireysel bilgi ve deneyime dayalı bir alan olarak görüldü. Doğru lokasyonu belirlemek, imar süreçlerini takip etmek, hukuki incelemeleri yapmak, altyapı yatırımlarını değerlendirmek ve uygun zamanda çıkış yapabilmek ciddi uzmanlık gerektiriyordu.
Bu nedenle toprak, yüksek potansiyel taşıyan ama yönetimi de bir o kadar zor olan bir yatırım alanı olarak kaldı. Son yıllarda ise yatırımcı davranışlarında farklı bir değişim görüyoruz. Artık yalnızca hangi varlığa yatırım yapılacağı değil, o varlığın nasıl yönetileceği de önem kazanıyor.
Toprağın farkı…
Yatırım fonlarının son dönemde gösterdiği büyüme biraz da bunun sonucu. Örneğin hisse senedi piyasalarında birçok yatırımcı tek tek hisse senedi seçmek yerine profesyonel olarak yönetilen bir yatırım fonuna ortak olmayı tercih ediyor. Altın küresel belirsizliklerden etkileniyor.
Özellikle son birkaç aydır altın fiyatlarındaki gelişmelerden bunu görebiliyoruz. Hisse senedi şirket performansına ya da bazen söylentilere göre hareket edebiliyor. Tahviller faiz değişimlerine duyarlı. Toprağı ise diğer yatırım araçlarından ayıran nokta da burada ortaya çıkıyor. Nüfus artışı, kentleşme, ulaşım yatırımları, sanayi bölgeleri, lojistik koridorları, enerji projeleri ve planlama kararları doğrudan toprak değerini etkileyebiliyor.
Üstelik toprak üretilebilen bir varlık değil. Arzı sınırlı ve bu özelliği onu ekonomik büyümenin en temel girdilerinden biri haline getiriyor. Elbette bu, her toprak parçasının değer kazanacağı anlamına gelmiyor. Tam tersine, arazi yatırımında başarı büyük ölçüde doğru seçim ve doğru yönetimle ilişkili. Aynı şehirde birbirine birkaç kilometre uzaklıktaki iki parsel yıllar içinde tamamen farklı performans gösterebiliyor. Bu nedenle arazi yatırımında değer yalnızca toprağın kendisinden değil, onu analiz edebilme, geliştirebilme ve doğru yönetebilme becerisinden doğuyor.
Değerin kaynağı…
Arazi yatırımında bugünkü fiyat çoğu zaman tek başına fazla bir şey söylemez. Aynı il sınırları içinde yer alan iki bölge, birkaç yıl sonra birbirinden tamamen farklı bir noktaya gelebilir. Bunun nedeni de çoğu zaman arazinin kendisi değildir.
Bölgenin gelişim yönü, ulaşım bağlantıları, çevresinde oluşan ekonomik hareketlilik ve planlama kararları zaman içinde değeri yeniden şekillendirir. Türkiye’de bunun örneklerini son yirmi yılda defalarca gördük. Yeni bir otoyol, bir organize sanayi bölgesi, liman yatırımı ya da enerji tesisi, daha önce pek ilgi görmeyen alanları yatırımcıların gündemine taşıyabildi.
Bu nedenle arazi yatırımı değerlendirilirken yalnızca bugünkü kullanım biçimine ya da mevcut fiyatına bakmak yeterli olmayabilir. Birkaç yıl sonrasını okuyabilmek, çoğu zaman yatırımın kendisinden daha değerli hale geliyor. Dünyada alternatif yatırım araçlarına yönelik ilginin artması da bu dönüşümü destekliyor. Gayrimenkul yatırımları artık yalnızca tamamlanmış binalardan ibaret görülmüyor. Veri merkezlerinden lojistik tesislerine, öğrenci yurtlarından tarım arazilerine kadar farklı alanlarda uzmanlaşmış yatırım modelleri gelişiyor.
